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用地合同的效力之争

2021年06月03日 来源:广东省高级人民法院

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签订购地合同

却迟迟无法过户

久拖未决

该地块又被重新拍卖

一份八年前的合同

效力该如何认定

《湾区睇法》——用地合同的效力之争

  2006年,香港合众公司与肇庆天资公司签订《土地出让合同》,约定天资公司将位于天资工业园的土地出让给合众公司。合同签订后,合众公司支付了土地出让金人民币543.24万元,但天资公司一直未按约定将涉案地块的土地使用权办理至合众公司名下。

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  2014年,当地政府通过“招、拍、挂”程序拍卖这块土地,合众公司通过其子公司,以890万元的价格取得涉案地块的土地使用权,并与高要区国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》。

  买一块地,却花了两份钱,此前签订的合同如何作算?为弥补自己的损失,合众公司提起诉讼,请求确认与天资公司签署的《土地出让合同》无效,天资公司返还土地出让金并赔偿利息损失。

  庭审上,双方当事人针锋相对。天资公司代理律师表示,案涉合同属于招商引资合同,没有违反法律规定,由于不可抗力因素导致合同无法履行,对原告造成的损失不应承担责任。合众公司代理律师表示,被告因不具备签署土地使用权、出让合同的法定主体资格导致合同无效,不存在政策变化问题。

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  土地出让合同的效力如何认定?如果合同无效,双方过错及责任如何分担?

  肇庆市中级人民法院经审理认为,天资公司并非市、县人民政府土地行政主管部门,依法不具有出让国有土地使用权的民事权利能力和民事行为能力,其从事国有土地使用权出让的行为应当认定为无效。涉案合同因天资公司不是适格主体而无效,天资公司作为有过错的一方,应向合众公司返还收取的购地款人民币543.24万元并赔偿相应利息损失。

  天资公司不服,提出上诉。

  该案二审法官、广东省高级人民法院潘晓璇表示,本案土地出让合同签订时,相关条例明确规定,具有出让土地使用权的合法主体应为市、县一级的土地行政主管部门,因此不存在规定有所变化的情况。

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  至于土地占用费问题,天资公司并未以提起反诉的方式主张土地占用费,属于另外的法律关系,可另循法律途径解决。最终,广东高院驳回上诉,维持原判。

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