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三旧改造风波

2021年07月15日 来源:广东省高级人民法院

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香港工厂长租内地土地50年

租期未到却遭解除通知

当三旧改造遇上长租合同

公共利益如何界定

港企权利如何保障

《湾区睇法》——三旧改造风波

  1993年,香港某裕公司向佛山市南海区高边经济社承租土地和厂房用于经营,约定租期为50年。

  2013年,高边村启动三旧改造计划,决定将自有的集体土地提供给区政府进行引资建设,升级改造。

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  随后,香港某裕公司收到了高边经济社的解除合同通知。经高边经济社多次催促,香港某裕公司迟迟不肯搬走,认为高边经济社无权解除合同,遂向佛山市中级人民法院提起诉讼。

  高边经济社表示,根据当时合同法规定,当事人约定的租赁期限不得超过20年,否则超过20年的部分无效。而与香港某裕公司签订的租赁合同,租赁时间长达50年,明显违反了合同法,因此超过20年租赁期限的部分无效。

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  佛山中院谢达辉法官介绍,案涉土地的土地性质是工业用地,按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,工业用地的使用权出让的最高年限是50年。另外参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定,集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。工业用地的使用权出让、出租的最高年限是50年,双方约定的租赁期限50年,并未超过法定期限,故双方签订的租赁合同效力合法有效。

  随后,高边经济社提出,三旧改造属于国家征用征收的范畴,该协议按照约定是可以提前解除。 

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  对此,谢达辉法官表示,按照《中华人民共和国土地管理法》规定,国家基于社会公共利益的需要,向土地予以征收或征用,并给予相应的补偿,例如由人民政府组织实施的关于能源、交通等相关基础设施的用地需要,涉文化、医疗、卫生等公共事业的用地需要,扶贫安居工程的建设用地需要等。而三旧改造,是村集体经济组织将自有的土地使用权升级改造、土地增值的一种行为,其最终实施主体是村集体经济组织,其最终目的是引入外资并对案涉土地进行相关的商用住宅建设,因此三旧改造并非国家征用征收行为,高边经济社要求提前解除租赁合同,没有法律依据。

  随后,高边经济社又以香港某裕公司未按约定支付租金和管理费为由,要求提前解除合约。

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  法院经审理认为,从签订合同起至今的二十几年期间,高边经济社对于租金标准从未提出异议,直至本次诉讼,才对租金标准提出异议。按照证据规则所规定的“谁主张谁举证”原则,高边经济社作为提出异议方,需要提供足够证据予以印证。因其未能提供充分的证据予以证明,需要承担举证不能的不利后果。最终认定双方在香港某裕公司履行支付租金的过程中,已通过双方的事实行为确认了租金标准,遂判决租赁合同继续履行,驳回高边经济社全部反诉请求。

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