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当“过户”遇上“破产”

2021年08月05日 来源:广东省高级人民法院

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商品房买卖

迟迟未办理过户

开发商破产

房屋权属引争议

购房者的权益该如何维护

《湾区睇法》——当“过户”遇上“破产”

  2001年8月,香港居民廖先生在广州天河某小区购买了一套商品房,并向开发商华嘉公司一次性缴纳全部购房款62.4万元。2001年10月,廖先生收楼后,华嘉公司一直未办理房屋的产权过户登记手续,还将这套房屋拿去银行抵押借款。2019年底,廖先生向广州市南沙区人民法院提起诉讼,请求华嘉公司协助办理不动产产权登记,并支付逾期办理的违约金。

  于此同时,廖先生获悉,广州市中级人民法院早在2018年3月受理了案外人对华嘉公司提出的破产清算申请。

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  法庭上,廖先生递交了十多年前的购房合同及加盖华嘉公司财务专用章的购房款收据等付款凭证。

  一审法院经审理认为,廖先生已付清全部购房款,虽案涉房屋一直没过户,但根据我国《破产法》的相关规定,不应当将案涉房屋纳入破产财产的范围,遂判决华嘉公司协助办理房屋产权过户登记手续,并支付逾期办证违约金。华嘉公司及其破产管理人不服,向广州中院提起上诉。

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  庭审中,华嘉公司代理人表示,廖先生出示的购房款收据、支付契税收据中印章的真实性无法确认,仅凭收据没有支付凭证无法证明其有付款的事实。另根据企业破产法司法解释(二)的有关规定,案涉房屋属于破产财产,应由破产管理人决定是否继续履行合同;同时指出,合同中并没有约定违约金的条款。

  廖先生代理人则认为应参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的精神,对已支付商品房的全部或大部分款项的消费者予以优先保护。

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  二审审理此案的广东省高级人民法院法官(原广州中院涉外商事审判庭法官)徐玉宝认为,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定,已支付全部购房款的购房人,其权利优先于建设公司施工方的权利,而施工方的权利又优先于抵押权。另外,《破产法》规定,享有抵押权的人可以对抵押的财产优先受偿,所以已经支付全部购房款的购房者,对房屋要求办证的请求权是一个应予优先保护的特别权利。至于廖先生主张的违约金,并没有优先受偿的相关法律规定,应当视为普通债权,根据《破产法》司法解释(三)的相关规定,该部分债权廖先生应先向破产管理人进行申报,由破产管理人进行核实,而不能直接向法院起诉。

  最终,法院作出判决,维持一审关于协助办理房屋产权过户登记手续的判项,驳回关于逾期办证违约金的起诉。

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